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Faut-il déclarer les biens immobiliers détenus à l'étranger ?

Faut-il déclarer les biens immobiliers détenus à l'étranger ?

Publié le : 10/07/2024 10 juillet juil. 07 2024
Actualités du cabinet

Dans un contexte marqué par une mondialisation croissante et une mobilité internationale élevée, de nombreuses personnes choisissent d’investir dans l’immobilier à l’étranger. Toutefois, cette opportunité s’accompagne de responsabilités fiscales spécifiques, notamment pour les résidents fiscaux français, qui doivent déclarer leurs biens immobiliers situés hors du territoire national lorsqu’ils génèrent des revenus, ou si le contribuable est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

La déclaration des revenus locatifs



Les résidents fiscaux français doivent déclarer leurs biens immobiliers situés en dehors du territoire français lorsqu’ils produisent des revenus locatifs. Conformément à l’article 4 B du Code général des impôts, sont considérées comme ayant leur domicile fiscal français :
 
  • Les personnes qui ont leur résidence principale en France ;
  • Celles qui exercent une activité professionnelle en France ;
  • Celles qui possèdent le centre de leurs intérêts en France.

Avant toute déclaration, il est essentiel de vérifier l’existence d’une éventuelle convention fiscale entre la France et le pays dans lequel se situe le bien. En effet, la convention peut exempter le contribuable de son obligation de déclaration.

En l’absence d’une telle convention, le contribuable doit remettre le formulaire n°2047 relatif aux revenus encaissés à l’étranger à l’Administration fiscale. Cette démarche doit être complétée par la déclaration n°2044 pour les revenus fonciers et, éventuellement, la déclaration n°2072 si le bien est détenu par le biais d’une société civile immobilière (SCI).

 

La déclaration des biens assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière



En principe, les contribuables français ne sont pas tenus de déclarer les biens immobiliers situés à l’étranger s’ils ne génèrent pas de revenus.

Par exemple, la détention d’une résidence secondaire à l’étranger ne doit pas être déclarée à l’Administration fiscale si elle n'est pas mise en location et qu'elle ne produit aucun bénéfice.

Cependant, même en l’absence de revenus locatifs, si la valeur totale du patrimoine immobilier détenu par le contribuable dépasse 1 300 000 euros, les biens immobiliers étrangers doivent être inclus dans la déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière, conformément aux articles 964 à 983 du Code général des impôts. Ainsi, le bien étranger peut être soumis à l’IFI au même titre que ceux situés en France.

Par conséquent, il est essentiel de vérifier l’existence d’une convention fiscale, car elle peut exempter certains biens étrangers de l’imposition en France, dispensant alors le contribuable de l’obligation de les déclarer.

 

La transmission des biens immobiliers étrangers



Lors d’une donation ou d’un legs, que le bien soit situé en France ou à l’étranger, le résident fiscal français bénéficiant de la transmission doit la déclarer l’Administration fiscale.

Dans le cas de la vente du bien immobilier étranger, les plus-values sont, par principe, imposables en France, sauf si une convention fiscale internationale prévoit l’imposition de la plus-value dans l’État dans lequel se trouve le bien.  

Ainsi, l’investissement dans l’immobilier à l’étranger offre des opportunités de diversification patrimoniale, mais s’accompagne également d’obligations fiscales importantes pour les résidents fiscaux français. Il est donc primordial pour les contribuables de vérifier l’existence et les conditions des conventions fiscales internationales, car elles peuvent exempter certains bien d’une double imposition à la fois en France et dans l’État où se situe le bien.
 
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